Лучше, чем долевое строительство

В чем "Надежное жилье" превосходит закон?
Лучше, чем долевое строительство
В чем "Надежное жилье" превосходит закон?
Закон о долевом строительстве в Казахстане неоднократно менялся. Свежие изменения вступили в силу 10 октября 2016 года. С этого момента застройщики не могут продавать строящееся жилье без разрешения акимата.

Мы проанализировали долевой закон и сопоставили с программой "Надежное жилье". Результаты сравнения предлагаем вашему вниманию.
Основные минусы долевого строительства
В законе предусмотрены три способа организации долевого строительства. Рассмотрим каждый в отдельности.

Первый способ долевого строительства - получение гарантии Фонда гарантирования.
Фонд гарантирования принадлежит государству и достраивает дом, если у застройщика возникнут проблемы. Для привлечения Фонда застройщик должен внести невозвратный гарантийный взнос .

Минусы работы через Фонд гарантирования
Первый минус. Гарантийный взнос составляет от 2 до 6 процентов стоимости проекта. В случае удорожания стройки, гарантийный взнос тоже увеличивается. Кроме того, фонд взимает с застройщика комиссию за обслуживание. Все эти расходы, в конечном счете, ложатся на плечи дольщиков - стоимость квадратного метра будет выше.
В программе «Надежное жилье» три гарантии:
- застройщик ставит в залог землю
- застройщик начинает стройку на свои деньги
- кооператив гарантирует своевременную оплату работ.
Все просто и ясно.
При этом стоимость жилья выходит ниже, поскольку кооператива выступает в роли инвестора с самого начала строительства. То есть, мы делаем то же, что и «Байтерек девелопмент», который, как известно, приобретает недвижимость по самой низкой цене.

Второй минус. В случае краха застройщика, Фонд достраивает дом за свой счет. Дольщики не несут дополнительных расходов. Но если посмотреть на ситуацию шире, то мы все понимаем, что капитал фонда формируется за счет госбюджета, то есть, за счет налогоплательщиков. Получается, чтобы избавить от расходов одну часть населения, мы берем деньги из кармана других граждан. Это несправедливо.
В программе «Надежное жилье» все финансовые вопросы решаются в рамках двусторонних отношений между кооперативом и застройщиком. Если застройщик прогорел, он оставляет землю кооперативу и уступает место другому застройщику.

Третий минус. Фонд гарантирования вправе беспрепятственно проверять стройку, запрашивать у застройщика любую информацию, согласовать изменения в ПСД, организовать продажу нереализованных долей в жилом доме.
В программе «Надежное жилье» все это делают сами покупатели. Очевидно, что в этих делах у будущих жильцов гораздо больше мотивации, чем у наемных менеджеров Фонда.

Четвертый минус. Застройщик передает в залог Фонду земельный участок вместе с объектом незавершенного строительства. То есть, земля будет в залоге не у дольщиков, а у третьей стороны.
В программе «Надежное жилье» залоги принадлежат кооперативу. Не вызывает сомнений, что для покупателей квартир это самый безопасный, комфортный и простой вариант.

Пятый минус. В недавнем интервью один из руководителей Фонда сообщил, что для гарантийных случаев из бюджета выделено 10 млрд. тенге. При этом одобрена лишь одна заявка.
Эти цифры говорят сами за себя. Во-первых, учитывая масштабы строительства в Астане, 10 млрд. тенге хватит максимум на 10 домов. Во-вторых, отсутствие энтузиазма со стороны застройщиков свидетельствует о том, что механизм не работает.
Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку, чтобы быть в курсе новостей по недвижимости Астаны
Второй способ долевого строительства - участие банка второго уровня
В этом случае застройщик берет кредит в банке под залог земельного участка и на полученные деньги строит дом.

Минусы работы через банк второго уровня
Первый минус. Банковские кредиты стоят от 17 до 25 процентов годовых. Кроме того, требуются залоги. Все это значительно повышает стоимость квадратного метра.
В программе «Надежное жилье» банк второго уровня привлекается только для выдачи ипотеки. В целом, дом возводится на деньги покупателей, благодаря чему квартиры достаются им почти по себестоимости.

Второй минус. В законе говорится: «банк второго уровня ВПРАВЕ принять решение об использовании денег дольщиков». Подобная редакция этого положения таит потенциальную угрозу для застройщика, ставя его в зависимость от воли топменеджеров банка.
В программе «Надежное жилье» интересы застройщиков защищены в большей степени. Если застройщик строит качественно и добросовестно, никто и ничто не помешает ему довести стройку до конца и получить доход.

Третий минус. В законе говорится: «При принятии банком второго уровня решения о реализации заложенного имущества, деньги... распределяются между дольщиками и банком ... пропорционально размерам их требований...». Это значит, что есть вероятность неполного удовлетворения требований дольщиков.
В программе «Надежное жилье» такой исход невозможен, поскольку залогодержателем является кооператив. А залоги на 100% эквивалентны размеру требований.

Четвертый минус. В законе говорится: «С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признается доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации».
Здесь то же самое, что и с Фондом гарантирования – соблюдение интересов дольщиков находится во власти третьих лиц, которые менее мотивированы, чем сами будущие жильцы. В программе "Надежное жилье" покупатели являются хозяевами положения и самостоятельно решают все ключевые вопросы.
Третий способ долевого строительства - возведение каркаса
Застройщик строит дом до каркаса, после чего получает разрешение акимата и начинает продавать квартиры.

Минусы работы через возведение каркаса
Первый минус. Общеизвестный факт – на каркасе квартиры стоят дороже, чем на фундаменте. А значит дольщики получат квартиры на 20-30 процентов дороже, чем по программе «Надежное жилье».

Второй минус. В законе говорится «При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства жилого дома вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан».
Программа «Надежное жилье» создает кооперативы, не дожидаясь банкротства застройщика. Наши покупатели получают контроль над деньгами и строительством с самого начала, а не после того, как грянет гром.
РЕЗЮМЕ
Не смотря на большое количество минусов, закон о долевом строительстве - нужный документ. Программа «Надежное жилье» Domi.kz вобрала в себя лучшие практики, предусмотренные этим законом, а именно:
- оплата застройщику после выполнения работ
- обременение земли и стройки в пользу покупателей

При этом мы устранили все лишние звенья, которые предполагают высокие затраты и могут затруднить исполнение требований пайщиков в случае проблем у застройщика.

Иными словами, программа "Надежное жилье" безопаснее и выгоднее, чем долевое строительство.

Цитата из государственной "Программы по развитию регионов до 2020 года"
«…положительно зарекомендовали себя жилищно-строительные кооперативы, степень риска в которых намного меньше, чем при долевом строительстве».
Еще статьи
Задайте вопрос эксперту
Заполните заявку и мы Вам позвоним
Made on
Tilda