Перераспределение полномочий
на рынке недвижимости

Программа "Надежное жилье".
Реальная альтернатива госпрограмме.
Перераспределение полномочий
на рынке недвижимости
Программа "Надежное жилье".
Реальная альтернатива госпрограмме.
Джеймс Голдсмит как-то сказал: «Частный сектор – это часть экономики, контролируемая правительством, а государственный сектор – часть экономики, не контролируемая никем».

К счастью, его слова не имеют никакого отношения к казахстанской экономике, которая прозрачна, как хрустальный шар Хильдегарды фон Бинген.
В этой статье мы под лупой рассмотрим государственный бизнес в сфере жилищного строительства и обоснуем его неэффективность.

Сейчас госжилье возводится и распределяется по пяти направлениям:
1. Жилстройсбербанк (ЖССБ)
2. Казахстанская ипотечная компания (КИК)
3. Фонд недвижимости «Самрук-Казына» (ФНСК)
4. Байтерек Девелопмент
5. ТОО «Елорда даму»
Для удобства объединим их под общим названием – Контора.
Все Конторы работают по одной схеме
1
Первый шаг
правительство выделяет Конторе деньги из бюджета или Нацфонда под крайне низкие проценты
2
Второй шаг
акимат выделяет Конторе земельный участок с коммуникациями
3
Третий шаг
Контора нанимает проектировщика и строительную компанию
4
Четвертый шаг
когда стройка завершена, Контора распределяет часть жилья через госпрограммы, вторая часть – продается населению по рыночной стоимости
Что интересно, у каждой Конторы свой штат, документооборот, офисы, отделы продаж и рекламные бюджеты. При этом все они занимаются одним делом – предоставляют населению квартиры.

Вопрос. Зачем налогоплательщикам содержать пять структур, которые делают одно и то же?
Нам ведь нужны квартиры, а не нацкомпании.
Представьте, что вместо одного овощного магазина, предприниматель открыл бы пять: один для продажи помидоров, второй – для огурцов, третий – под картофель...
Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку, чтобы быть в курсе новостей по недвижимости Астаны
Рассмотрим конкретный пример – Казахстанская ипотечная компания.На сайте организации в свободном доступе размещены годовые отчеты.

В 2015 году КИК по одной из статей расходов:
- потратила 121,7 млрд. тенге
- ввела в эксплуатацию 425 400 м2 жилья по всему Казахстану
Получается, 1 м2 обошелся компании в 286 083 тенге.
Прибавим адмрасходы – 2,7 млрд. – цена возрастет до 292 368 тенге за квадратный метр.

Готов поспорить, что любая строительная компания в Астане может строить процентов на 20 дешевле.

Глава строительной компании «Базис», Александр Белович, не даст соврать. Вот выдержка из его интервью двухлетней давности
Александр Белович
Базис
– На самом деле, строительство жилья обходится государству значительно дороже, чем это декларируется. И когда сравнивают нас и «Жилстройсбербанк», утверждая, что «Базис» не может строить по низкой цене, они лукавят. На самом деле у них затратная часть значительно выше, чем у нас. Просто государство имеет возможность прощать им некоторые виды затрат.
Несправедливо говорить, что мы, застройщики – идиоты, потому что не можем построить по более низкой цене. Мы очень хотим строить по такой цене. Пусть государство скажет: «Белович, если я тебе дам бесплатно землю, проведу инженерные коммуникации, ты не будешь платить деньги за рекламу, не будешь строить паркинги, детские сады и все остальное, и мы спишем тебе все затраты, сможешь ли ты продавать по 142 000 тенге квадрат?». Я отвечу: «Да, смогу!».
– На самом деле, строительство жилья обходится государству значительно дороже, чем это декларируется. И когда сравнивают нас и «Жилстройсбербанк», утверждая, что «Базис» не может строить по низкой цене, они лукавят. На самом деле у них затратная часть значительно выше, чем у нас. Просто государство имеет возможность прощать им некоторые виды затрат.
Несправедливо говорить, что мы, застройщики – идиоты, потому что не можем построить по более низкой цене. Мы очень хотим строить по такой цене. Пусть государство скажет: «Белович, если я тебе дам бесплатно землю, проведу инженерные коммуникации, ты не будешь платить деньги за рекламу, не будешь строить паркинги, детские сады и все остальное, и мы спишем тебе все затраты, сможешь ли ты продавать по 142 000 тенге квадрат?». Я отвечу: «Да, смогу!».
Как вы поняли, стройка обходится государству дороже, чем профессиональному застройщику. Тем не менее, госбюджет продолжает тратить миллиарды на содержание неэффективных нацкомпаний.

А почему бы не направить эти ресурсы непосредственно на строительство?
Это не значит, что нужно раздать земли и деньги застройщикам.
Есть более рациональное решение!
Вы когда-нибудь задумывались, почему в акимат Астаны регулярно поступают жалобы жильцов на некачественное строительство.

Почему дома, построенные по госпрограмме, падают или гнутся, как Пизанская башня?
Ответ очевиден.
Проблема в том, что покупатели не контролируют ход строительства. За них это делают чиновники, менеджеры нацкомпаний или застройщики.

Можно ли верить всем этим людям? Безусловно!
Только не стоит забывать Марка Твена, который считал, что непоколебимой может быть только вера священника, у которого на руках четыре туза.

А если серьезно, то единственный надежный способ решить проблемы строительного рынка – это передать контроль в руки покупателей. Человек, который кровно заинтересован в качестве жилья, не допустит, чтобы прораб экономил на цементе.
Каким образом передать контроль над стройкой жильцам?
15 лет назад в Казахстане был принят Закон «О потребительском кооперативе».
В нем четко прописан механизм, который может удешевить жилье, повысить его качество и искоренить проблему обманутых дольщиков.

Потребительский кооператив – это добровольное объединение граждан у которых общая коммерческая цель. Кооператив позволяет людям скидываться деньгами и вместе закупать товары и услуги по оптовым ценам.

Почувствуйте разницу – люди не открывают депозит в банке, не отдают деньги застройщику. Вместо этого они складывают средства в общий котел и вместе финансируют стройку. Объединившись, люди становятся инвесторами. А в строительном бизнесе именно инвестор заказывает музыку.

Нельзя не упомянуть, что продажа через потребительские кооперативы (ЖСК) уже давно практикуется строительными компаниями. Год назад акимат Астаны сделал очень точное заявление по этому поводу. Покупателей предостерегли от сотрудничества с кооперативами, которые аффилированы с застройщиками.

И это правильно. Надежным кооперативом является только тот, в котором любой участник может стать председателем или членом правления и влиять на движение денег.

Понятно, что незнакомые люди не смогут объединиться в кооператив – они просто не найдут друг друга. Именно поэтому наша компания DOMI.KZ реализует собственную жилищную программу «Надежное жилье». Одно из ее ключевых направлений – консолидация покупателей.
Мы не создаем кооператив под строительную компанию. Мы подбираем строительную компанию под интересы кооператива.
Если обобщить все сказанное, то идея заключается в следующем.
У государства есть обязательство строить для населения доступное жилье.

Сейчас эта функция реализуется так:
1) государство создает нацкомпании и тратит на их содержание миллиарды тенге
2) государство передает нацкомпаниям земли, инвестиции, коммуникации
3) нацкомпании строят и распределяют жилье

Мы предлагаем сделать по-другому:
1) покупатели жилья объединяются в кооператив
2) государство передает кооперативу земли, инвестиции, коммуникации
3) кооператив сам нанимает генподрядчика, контролирует каждый его шаг, а затем распределяет готовые квартиры

Иными словами, мы предлагаем государству делать то же, что оно делает сейчас. Разница только в одном - наша концепция на сотни миллиардов дешевле.
Мы предлагаем сместить фокус господдержки с нацкомпаний и застройщиков на покупателей.
Чего мы этим добьемся?
Во-первых, будут сокращены лишние неэффективные звенья
Во-вторых, исчезнет коррупция в сфере жилищного строительства
В-третьих, жилье подешевеет минимум на 30%
В-четвертых, повысится качество стройки, поскольку контроль перейдет в руки будущих жильцов

Даже закон о долевом строительстве не нужен – в данной системе застройщик не может кинуть покупателей, потому что не управляет деньгами.
Цитата из государственной "Программы по развитию регионов до 2020 года"
«…положительно зарекомендовали себя жилищно-строительные кооперативы, степень риска в которых намного меньше, чем при долевом строительстве».
Еще статьи
Задайте вопрос эксперту
Заполните заявку и мы Вам позвоним
Made on
Tilda